当前密集出台的房地产刺激政策，能激发老百姓的购房需求吗？

目前房地产市场又迎来了新一波刺激，或许有人又嗅到了投资房产的商机。我分享一个当下如何处理房子的操作，希望能给你带来一些启示。

这是我一位投资理财的老师分享给我的，很有前瞻性和眼光的一个操作。他居住于北京，在2015年之前北京租售比在5%左右的时候，他购置了两套房子，一套自住，一套出租。

在2015年一线城市房价大涨、北京房价租售比快速降低后，他果断卖掉了用于出租的房子。这账其实很好算。假设一栋普通的房子在涨价后价值800万，用于出租一年收租20万，用于保守理财投资，按年化6%计，就有48万，远大于出租收益，而且还拥有了大量流动性好的资产和现金流。

所以，市场是处于博弈之中的，一旦出现好的套利机会，理性人就会抓住机会，权衡持有房产和投资理财的收益后，果断选择卖房理财。一旦越来越多的人发现这个套利机会，就会有越来越多的人趋之若鹜。所以房价也好，股市也好，才会存在一个波动区间，一旦偏离太远，变会出现巨大的套利机会，市场的力量会让价格回归均值。

故事还没完，他这两年已经把自住的房子都卖掉了，自己租房住。那么他傻吗？当然不傻啦，卖掉房子，获得1000万现金流，用于保守理财投资，年化6%计，一年收益就有60万，拿出25万用于租一个和原来居住环境差不多的房子，一年净赚35万。即使购买银行大额存单，利息也已经可以覆盖房租，还有剩了。在经济不太给力的当下，手握大量现金流简直太美，而且在股市低迷时，还可以抄底些廉价优质的股票。而且随着YQ严控，生意越来越不好做，他身边已经开始有人准备卖掉高价自住房，换取现金流了，这样理财收入既可以覆盖房租，大量现金流还可以用来抵御未来的不确定性风险。若手里有两套一线城市的房子，即使生意不济，还可以卖掉房产，回到老家二三线城市买三分之一的价格买一栋不错的房子，剩下的资金保守理财就够可以安度余生，享受生活了。那你可以想一下，一旦日后越来越多的人这么干，市场会发生什么？市场真有那么多流动资金让所有想变现的人如愿变现吗？

综上，我总结出两个结论：

一是这位老师北京的朋友于2015年之后买高价房用于投资的，这两年即使卖掉房子，除去税收、房贷本金及利息，发现自己已经不赚钱了，收益可能比银行大额存单都低，几年投资下来玩了个寂寞，而5年多来的保守理财收益就可以达到50%。因此，自2015之后，房子早已不是一个合格的投资品了，无论房价如何，投资房子都已经没有收益。而人有趋利避害的本性，所以未来房市只会越来越冷淡。

二是目前这个时间点由于政策刺激，已经是房市流动性最好的时候。从明年开始，房子的流动性会快速降低，最终二手房市场被严格限制，为房产税的推出做准备。没有流动性的房子仅是个性价比极低的商品。那么地方ZF为何会着急推房产税呢？答案也很简单，地方ZF的CZ收入目前大量亏空，许多地级市CZ收入这几个月下降了50%，那么未来寻找税源板上钉钉，而房产税正是最好的税源。一旦开始收税，空置房将变为负资产，必然会被房主着急脱手，而民众买涨不买跌，因此多房者的房子最终会砸在手里，为地方ZF贡献稳定税收。

希望对大家有所启发。

不能。

现在各地的房地产政策完全是南辕北辙，非但救不了楼市，反而将楼市进一步拍死。

现在的救市政策要么是降低首付、要么是放开限购、要么是降低利率，这些东西大家都不缺。

大家缺的是信心。谁不怕几百万扔进去打水漂？跟我毕生积蓄比，你降低那点利息有啥意义？

在大家最缺乏信心的时刻，各地都做了些什么？毫无保留的向外界展示：我特么真不行了，我得赶紧拍地赚钱。

就好像大家对刘翔没信心，所以不敢押注，你现在反而给刘翔上呼吸机、打绷带，这不是把大家信心全部清零吗。

你要做的是让刘翔出来走两步，让刘翔恢复正常训练，隐藏刘翔去医院的消息。

如果想让楼市真正的坚挺，只有一个方法：五年不拍地。大家没房子买，市场立马昂扬向上。

但是一年不拍地各地就得饿死，都知道这样是对的但是没人敢做。

中策是啥都不做，坚持限购，等上海、北京市场恢复，带你一起飞。

别想着激发了，我感觉是要听到 “”嘭“”的一声了。

我是中山本地人，实事求是给各位讲一下中山目前的做个参考。

中山5月开始密集救市，先是两成首付，然后是降低利率到4.25，然后是公积金可以提额度，然后就是买房给3万消费券，然后就是20年楼龄房子不算房票，再然后就是公积金可以提取作为买房首付。

你没有看错，以上的操作基本上是在一个多月左右的时间发布的，相当于每个星期都有新政策。上一针刚打上去，药效都还没散发出来，下一针马上就打进去，如果说土地财政是个病人，病的多严重你可以想象。

开发商这边就更骚了，西区5000块钱上车买房，比当年的恒大还猛。而且卖的还是某个已经暴雷的开发商楼盘（网友自己去了解，在中山懂得都懂，消息满天飞，能救一个韭菜是一个了）

天上掉馅饼是没有的，但是掉陷阱是真的屡见不鲜，这些中介拼命的推这个楼盘的房子，却从来不把楼盘实际情况跟客户说，口口声声说为了客户着想，是什么最好的上车实机。实际上是开发商给中介费给七八万一套，所有中介都杀红眼了。

有业内朋友说，除非你找个五保户，想套点钱出来，去搞这种房子。你以为花5000块钱入手中山一套房，其实是让一群收入不高，没有储蓄的打工人背上几十年贷款。这种房子如果不出问题还好，如果烂尾了，骗别人全家血汗钱，那些黑中介怕你们赚这种钱没有命花。

（强烈建议所有受害者留着黑中介的身份证和录音，保存好一切维权证据，这些骗子一定要让他们绳之以法）

我就想问，近百万的房子，首付5000到10000，有些中介甚至说首付有多少就多少。银行你们家里开的，不用监管的么？（韭菜们买一百多万的房子，脑子能不能带上？）

这个房开暴雷很久了，而且还是期房。赚这种黑心钱，同行都看不下去……

至于炒房客，你们就歇菜吧。中山的所有政策都是卖新房的，新房价格远低于二手，现在还奢望房价涨起来让你们解套？就中山目前六万五千多套的二手房，每天成交十几套，能卖上十年都解不了套。房子的配套会越来越老的，你看十年以上楼龄的房子以后还能卖给谁？跟新房抢市场，论政策价格，论规划和小区配套，二手房哪有一点点优势……

若是不贪，炒房客20年就套现了，拖到22年不管是亏本还是不赚钱，那都得认了。

开始刺激房地产了。

各方面都已经明确，房地产是国民支柱产业，在它的背后，是建材、水泥、家电、建筑、家居、装修等一大批产业链。房地产一蹶不振，后面的配套产业链都会跟着产能萎缩，就业环境就更不必说了，只会变得更差。

建筑是一个低门槛的劳动力密集产业，小学毕业就可以干建筑了，能够吸收大量的低学历就业人群。别看中国本科大学生已经到了遍地走的地步，这是因为90后、00后的大学毕业生特别多。可是，就业不只是90后、00后的事，还有70后也需要一份工作养家糊口。其中，70后是中国农民工的主体人群。到了这个年纪，很多电子厂已经不要他们了。电子厂永远不缺年轻人。

这些70后的农民工怎么办呢？主要就是靠搞建筑，干工地。

中国建筑工人超过8000万，依托于房地产、建筑工程而养活自己。当房地产开工量大幅缩减的时候，很多农民工就只能回家了。在就业率的统计上，农民工是没有被统计在内的。理由是，农民有一亩三分地，有土地，就永远算不上失业。可真实情况是，农民工的失业率很可能比大学生失业率更高。

房地产的重要性不需要多言。我国房地产的矛盾在于，供需结构的不平衡。一边是，房子多到卖不完，另一边是，年轻人买不起房。不是没有房子住，而是房子价格太高了。对已经提前致富的人而言，没有购房的需求了。可有购房需求的人，买不起房。

要解决买房的问题，首要的是解决就业，提高大家的收入。可要提高就业，改善经济，又得把房地产盘活。当下，就到了一个需要盘活房地产的拐点了。

政策出台了很多，一个最受人们关注的就是：“认房不认贷。”每次祭出“认房不认贷”这个大招的时候，房地产就会迅速反弹。它的主要内涵是，你原来买了一套房子，就算你卖掉了，再买第二套，也属于是二套房，首付比例就得攀升到40%，利率也会上涨1.2倍。但现在呢，你只要名下一套房，就还是可以享受首套房的贷款政策。

理论上来说，如果你有改善的需求，你可以卖掉旧房，在全国范围以内买一套新房。比如，你以前的房子在小城市的老家，现在你想换个大城市生活。你就可以卖了老家，去大城市买一套新的。

房子还有没有升值空间呢？答案是：有。核心地段的稀缺优质房产在经济的持续增长中，依然具有不俗的升值潜力。

不过，这主要激活的是刚需性购房。比如，有些人原来在长沙某单位工作，已经买了一套房了。但后来升职了，调到上海去工作了，收入也更高了。如果不打算回长沙的话，就可以把长沙的房子卖了，或者转移到爸妈的名下，自己在上海重新买一套。这种也算是刚需。虽然需求不多，但是可以激发出来的。

你卖房的时候呢，免除增值税和契税，就能降低交易成本，一套房能省个好几万块。

还有一些人，原来上大学的时候，爸妈就给他在本地买了房子。可孩子毕业后，去了大城市工作，发展得挺不错，就不想回老家了。那他积累一笔积蓄，也可以在大城市安家了。队长就有一个大学同学，在长沙念大学时，爸妈就给他在长沙买了房子。毕业后，他去了深圳，入职了华为公司，这种政策对他就是有好处的。

队长还有一个同学，刚毕业，爸妈就给她在老家买了房子。当时，爸妈觉得是对孩子好，送了孩子一套房。可孩子毕业后发现，自己的第一套房名额怎么就这么稀里糊涂地用了？她不想回老家，她想在别的大城市安一个新家。可她第二套房首付要40%，利率也比第一套高得多，就陷入了进退两难的境地。队长在这里说一句，买房真的是大事。在孩子没有打算成家之前，不要轻易把老家的房子挂在孩子名下。

但现在好了，浪费了首套房名额的年轻人，可以把老家的房子转到爸妈名下，自己再去别的城市享受首套房的待遇了。这里面也能刺激不少购房需求。

这些主要都是刚需购房，是给自己择一座城，安一个家。以前认房又认贷的政策，确实限制了很多年轻人的选择。

那么，推出“认房又认贷”政策后，房价会不会涨呢？在队长看来，这是一个标志性的信号。它代表着，中国房地产已经进入拐点。各地都会因城施策，刺激房地产。但是呢，不是每个城市刺激都有用。在队长上述的两个案例中，大家可以发现，年轻人都喜欢往大城市跑，一二线城市跑。

不管是刚需购房，还是投资性购房，它都首选在大城市。也就是说，这一轮的房地产刺激，不会像以前一样，带来房地产的普涨。它更有利于让人口向大城市集中，进一步推高中国的城市化水平。这一轮的房地产刺激政策，主要就是围绕大城市、特大城市而展开的，让人口、资源、经济更加集中，进一步强化大省会和经济大市。

对刚需购房者而言，会有越来越多的利好，包括利率下降、公积金贷款额度提升等，降低年轻人的购房成本。

银行需要做出更多的让利。

本文经牲产队授权发布