2009暴涨2011暴跌，2017年再翻番后的杭州房价该如何走？

时间往前推整整两年。

不用多，只要两年。

整个杭州房地产市场2014年全年和2015年全年市场，仍处在一片“和谐”之中。

从2014年1月到2016年1月杭州房价变化（给手机翻个身）▼

从这张图中可以看出，杭州房价从2014年到2016年经历了一个完整的房地产谷底爬高峰的周期。

从年初的16422，跌到了年中的14000多，然后步履蹒跚的爬升，几升几降，最高点达到接近18000，然而很快回落到15000。

当然，由于是官方统计的数据，其中的玄妙自然你也明白。

实际上，当你询问过当地人房地产人士，他会告诉你，实际上的数据比表格上的更加惨不忍睹，基本上可以用惨烈来形容。

那两年杭州房地产经历了非常艰难的一段时间：

1、 2014年初期房价比高点的2010年，基本上腰斩。
2、 但是更为可怕的是，成交量比高峰的2010年高点腰斩都不止。
3、 在杭州，不管全国N强房企还是中小企业，都一样处于严重的资金链紧张的状态。
4、 杭州影响区域，包括绍兴，宁波区域，房价通通开始下跌。

于是，才发生了那段宋卫平和孙宏斌，闪婚闪离的故事。其背景就是整体杭州房地产的艰难，特别是资金链的紧张。其中故事跌宕起伏，犹如网剧，今天就不展开讲了，但是只是告诉你。

第一、从2011年到2015年，杭州的房地产真的跌了，不是假摔，是真跌，甚至是拦腰跌。
第二、在杭州卖房子，很难，真的很难，难的连绿城的宋卫平都想把公司给卖了。
第三、众多炒房客，特别是温州炒房客因为房产资金链断裂，最后导致负债累累，妻离子散。

所以，杭州人，比全国所有一、二线城市的人首先懂得了什么是市场规律，“赔”字是怎么写的，原来炒房子赚钱也是能赔钱的。

2

为什么富甲天下的江南，那几年卖房子那么难呢？

因为，杭州是全国至今唯一个经历过完整房地产下跌周期的二线以上城市

（温州和鄂尔多斯也算）。

请看下图：

从2000年开始中国房地产崛起，杭州房价，由于地处江浙，城市自然环境又好，民间资本充足。所以在全国2008年之前早就名列前茅，虽然比不过北上广深，但是遥遥领先于全国绝大多数省会城市，即使在“富城”遍地的长三角，也是仅仅落后于绝对一线的上海，处于“一城之下，百城之上”的地位。

这种情况在2010年前后达到了顶峰。

但是，花无百日红，08年全球性金融危机导致以外向型经济为主的浙江沿海加工贸易业受到重创，重创的后果就是整体江浙民间资金拆借出现大批资金链断裂问题，特别是温州帮民间融资出现问题，大批拥有十几套房子的商人短时间内以惊人数量二手房出货还债，直接把整个杭州房价砸了下去。加之，国家宏观调控一步步从严从紧，限购政策正是在这一时期登上历史舞台。

杭州房地产市场从2011年开始回调，房价起起落落，几经调整，但始终没有再次出现长时间的持续繁荣。

在这个阶段，杭州人完整的经历了什么叫房价腰斩，什么是市场低谷。房地产商经历了什么叫打着灯笼都找不到客户，什么叫门可罗雀，什么叫资金链，命若游丝。

整个杭州都被教训了，包括开发商，温州客和炒房者。一个字，整个杭州知道了“怕”。

3

无知之无畏，知道了“怕”的城市更加耐得住寂寞。

所以，在2015年上半年，国家开始了一步步政策刺激之时，杭州房价不为所动。

所以，2015年下半年，深圳房价上涨50%以上，杭州房价依旧不为所动。

甚至，在2016年上半年，整个全国二线城市房价普遍上扬30%以上，在杭州人眼里经济远不如自己的安徽省会合肥的房价涨幅达到了全球第一，杭州房价仍然不为所动。

在那是，一片大涨之中的长三角，杭州可谓净土。

原因还是那一个字“怕”。炒房客怕再次站岗。开发商怕再走一次麦城。

普通购房者觉得，杭州房价比2010年还没有调整到位，急啥子？

然而，平静的背后开始酝酿惊人的市场风暴。

4

房价虽然稳定，然而，杭州的市场和城市却发生了不易察觉的悄然变化。

1、 2014年之后，阿里巴巴的成功，让杭州这座城市成为了网络经济和互联网时代的代表，在人们眼中杭州再也不是那个仅仅有西湖十景的旅游城市，而是一个准备和广州一争高下的“准一线城市”。

2、 2015年末，杭州在无任何竞争对手的情况下，竞选成为2022年亚运会的主办城市，虽然五年以后运动会才开始，但是杭州市整体城市升级（包括地铁线的密集修建和场馆新建改造以及奥体板块的价值提升）从那一刻就开始体现。要知道，在2016年杭州只有3条地铁线，在全国城市经济前十名的城市中，地铁线路总长却排在了二十多名。借亚运春风，杭州一口气立项10条地铁线，并且迅速开工，亚运之前完工，可谓大手笔。

房价此时稳定，已经是“假”的稳定，因为，万事俱备，只欠东风。

5

东风从土地价格狂飙开始刮起。

从2016年开始，地王屡显杭城。

这是2016年杭州比较典型的地王拍卖分布图。以上下城为核心的杭州东西北三个方向远郊近郊都出现了地王和区域地王（南边为杭州风景区管控，建设用地极少）均出现了地王，标志着这个城市全面的房价的飞涨即将开始。

以市中心板块，2016年3月23日，绿城以楼面价45368元/㎡拍下的潮鸣地块为例。

△图片来源于网络

后来这块地，被绿城建设成的项目凤起潮鸣2018年3月1日开盘。

别墅，220平方——590平方别墅，总价6千万到一个亿，单价在30万。
高层平层，单价8万到10万一平。
40年产权公寓，5——6万一个平方。

人们戏称这个项目，又一次唤醒了杭城人民对房价的想象力。

网络经济明星城市+亚运概念+地王，一步步开始把这个城市购房激情点燃。

于是，在2016年的上半年，杭州的房价虽然没有大动，但是供求比已经开始按不住了。

6

这是2016年上半年的供需消化状况。

初步的销售逆转实际上发生在2015年10月，当年9月是迄今为止杭州最后一个月供给超过了消化，之后2年半杭州市场的供应始终未能超过消化。

于是库存一直在下降，供求比一直在下降。

然而，如果你问问销售员，杭州房价2016年火爆吗？

他们会说，论实际上2016年上半年还算平静。

地王虽然频出，但在全国还不算突出。

房价有涨幅，但是还不惊人。

主城房源紧张，但是边边角角还算富裕，还能正常买到房。

因为参与这场游戏的现在基本上还只是浙江人，浙江人尚未从上次“赔和怕”的阴影中走出来。

7

谁也没想到，本轮楼市真正的高潮来自于另一次会议——在2016年9月在杭州召开的G20国际会议。

虽然时间只有两天，但国际国内媒体铺天盖地的报道，完全成了杭州城市最大的最有效的广告。瞬间，全国人民发现，在长三角还有这么一个城市是一个房价相对“洼地”，能够开G20会议全国最美省会的城市均价和安徽省会的房价居然差不多，而且那么美丽，不买房等什么。

于是，不到一个半月，主城区和较热板块的上城、下城、西湖、滨江、完全一扫而空。

不到二个月，稍远一点的江干、拱墅、萧山等板块也基本无房。

不到四个月，连杭州郊县余杭、临安、富阳好的项目也接近清盘。

房价自然狂飙，一鸣惊人。主城项目房价普遍涨幅80%—120%，近郊项目涨幅普遍120%—150%，在我们所有市调的项目中，二年翻一倍的比比皆是。所有二手房房价几乎完全翻倍。

2016年后半年二手房价变化图▼

恭喜，杭州，彻底摆脱了上个周期留下的房产恐惧综合症状。

恭喜，杭州，上个周期所有的站岗的炒房客，已经顺利解套，无一不是钵满盆满。

8

2018年杭州现在怎么样？调控升级后的杭州楼市怎么样？

杭州现在的购房政策▼

由于实行限购和限价，房价已经高位稳定，但是稳定是在“无货”基础上的稳定。

由于本次涨的太猛，现在实行限价，人们觉得中间的差价就是政府给的大红包。

所以，由于开盘即空，没有平销，所有的项目的销售员都要求你去抢，找人抢房。

刚才提到的凤起潮鸣项目，别墅接近30万一平 ，高层住宅接近8万到10万一平。

然而，即使如此价格，如果你想保证买到房子，销售员还得要求你去“找人”。

花一个亿买房子还得找人，凤起潮鸣完美诠释什么叫“钱不是万能的”，但同时“没有钱是万万不能的”新定义。然而，这就是杭州楼市的现实，虽然残酷但是真实。

9

两年，只用了两年，杭州从2万房价主城随便买，变成了2万房价只能买郊县（还不一定买的着），8万房价还得找人。

两年，只用了两年，整个江浙的投资者从打死再也不投房地产，变成只要打不死就要再买一套。

但是不可否认，杭州的房价又一次站在了暴涨的峰顶之上。然而，下一步是更上一层楼，还是重复过去的五年，每个人都有自己的答案。

但是，一点肯定的就是，不管是暴涨还是暴跌，一切皆源于人性的健忘和资本的贪婪。

所以，对于杭州房产，今天的市场虽然繁华似锦，一片光明，但是忘记了“赔”字，忘记了“怕”字，也许杭州明天就是另一个“周期”的开始。

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